Loi Censi Bouvard

La réduction d'impôt en location meublée : le LMNP « Bouvard » ou « Censi-Bouvard »
(Au 1er janvier 2012)

L'article 199 sexvicies du Code général des impôts permet aux personnes physiques domiciliées en France de bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements locatifs réalisés en location meublée, en remplacement de l'amortissement classique du bien (cf. Lois de Défiscalisation LMP-LMNP).

    En résumé

    En résumé, l'utilisation de la réduction d'impôt "Censi-Bouvard" en LMNP, c'est :
    • Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient de l'investissement pour les acquisitions en 2009et 2010 ;

    • Une réduction d'impôt de 18% du prix de revient de l'investissement pour les acquisitions en 2011 ;

    • Une réduction d'impôt de 11% du prix de revient de l'investissement pour les acquisitions en 2012 ;

    • Une récupération de TVA sur l'investissement.

    Les conditions d'application

    Les logements concernés

    L'investissement en location meublée doit être réalisé dans un logement compris dans :

    • Une résidence avec services pour étudiants ;

    • Une résidence de tourisme classée ;

    • Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu  l'agrément «qualité»

    • Une résidence médicalisée.

    Les obligations de l'investisseur

    L'activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

    L'investisseur doit s'engager à respecter les dispositions suivantes :

    • Un engagement de location du bien meublé d'au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence dans lequel le logement est situé.

    • La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure). 

    • Le bien ne doit pas faire l'objet d'un démembrement de propriété.

    La réduction d'impôt

    Cette réduction d'impôt est applicable aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. En contrepartie de cet avantage fiscal, l'investisseur perd la possibilité d'amortir le bien pour la fraction pour la fraction du prix donnant doit à la réduction d'impôt.

    Calcul de la réduction d'impôt

    Pour 2012, la réduction d'impôt a été fixée à 11%.

    Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxes et hors meubles (prix d'acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l'acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière).

    La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans. Pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, l'avantage fiscal est accordé au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable excède l'impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l'impôt dû au titre des six années suivantes.

    Rappel : Le déficit généré par l'opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut donc  générer aucune économie d'impôt supplémentaire par l'imputation des déficits sur le revenu global. Les déficits non utilisés sont reportables 10 ans.

    Attention ! Contrairement au dispositif « Scellier intermédiaire », il n'est prévu aucune option pour une réduction d'impôt sur 15 ans.

    Cette réduction d'impôt n'est pas exclusive du dispositif Scellier, il est donc possible d'effectuer la même année un investissement LMNP Bouvard et un investissement Scellier.

    Plafonnement de la réduction d'impôt 

    Le plafond de la base de calcul de cet avantage fiscal est fixé à 300 000 euros.

    On notera que la fraction du prix excédant les 300 000 euros pourra être amortie selon les règles du loueur meublé « classique » (cf. Lois de défiscalisation LMP-LMNP)

    Par exemple, dans le cas d'un investissement de 380 000 euros :
    La réduction d'impôt sera calculée sur 300 000 euros et les 80 000 euros restants pourront être amortis.

    La loi ne limite pas ce dispositif à un seul investissement (à l'inverse de la loi « Scellier ») mais à un montant d'investissement. Par conséquent, il est possible de bénéficier de la réduction de plusieurs logements dans la limite globale de 300 000 euros.

    La récupération de TVA

    Les loyers issus des locations meublées à usage d'habitation sont généralement exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991.

    Les loueurs en meublé peuvent cependant être assujettis à la TVA lorsque l'exploitant propose, outre l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes :

    • le petit-déjeuner ;

    • l'entretien régulier des parties communes et privatives ;

    • la fourniture de linge de maison ;

    • la réception de la clientèle.

    Ces prestations doivent être rendues dans les mêmes conditions qu'un service quasi-hôtelier.

    L'assujettissement à la TVA est également possible pour les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme.

    La TVA à l'achat

    Lorsque l'investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l'investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien (taux à 19,6%).

    Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.

    L'option de soumettre les loyers à la TVA est d'une durée de 10 ans. La demande de récupération de la TVA reconduit automatiquement cette option pour la même durée. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu'après 20 ans d'assujettissement. 

    Sort de la TVA en cas de revente

    En cas de cession, avant expiration du délai de 20 ans, d'un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA, celle-ci devra être restituée au prorata temporis.

    Par exemple, en cas de revente d'un immeuble après quinze ans de détention, le propriétaire devra rembourser les 5/20 (soit 1/4) de la TVA récupérée initialement.

    Il existe une exception à cette restitution de TVA lorsque l'acquéreur poursuit l'activité dans les mêmes conditions que le vendeur, c'est-à-dire :

    • l'inscription du lot à l'actif immobilisé d'une entreprise (le repreneur amortit son acquisition)

    • la soumission de l'activité à la TVA (maintien de la location avec services) ;

    • la reprise ou renégociation du bail en cours.

    Actu
    14 mars 2017

    Plafonds de loyer Pinel pour 2017

    L’Etat prolonge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017, avec un maintien des plafonds de loyer.

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