Démembrement de propriété

Démembrement de propriété
(Au 1er janvier 2012) 

On parle de démembrement de propriété lorsque la propriété d'un bien est répartie entre un usufruitier, celui qui détient le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits éventuels (les loyers dans el cas d'un bien immobilier destiné à la location) et d' autre part le nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, par exemple de le revendre.

L'usufruitier temporaire a le droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus.

    En résumé

    L'investisseur en nue-propriété acquiert donc un bien immobilier à un montant représentant entre 50 et 60 % de sa valeur en pleine propriété (qui est fonction de la durée de l'usufruit temporaire) car il n'en acquiert que le droit d'en disposer durant la période temporaire.

    L'usufruit, parallèlement, est évalué entre 40% et 50% de la valeur du bien, qui correspond à la valeur des loyers que l'usufruitier percevra durant la période d'usufruit temporaire.

    Bon à savoir : l'acquisition en nue-propriété n'est assortie d'aucune durée minimale de détention, l'investisseur peut donc revendre son bien à tout moment.

    L'usufruitier

    Dans le cadre de l'achat d'un bien en démembrement, l'usufruitier est le plus souvent un institutionnel qui loue le bien pendant une période de 15 à 20 ans à des personnes physiques et en perçoit les revenus.

    En contrepartie :

    • l'usufruitier est tenu aux dépenses d'entretien préservant la conservation du bien,

    • il est redevable des taxes (foncière, habitation) et impôts afférents au bien (Impôt de Solidarité sur la Fortune, Impôt sur le Revenu).

    Tous ces engagements sont fixés par convention au moment de l'acquisition.

    Les avantages fiscaux

    En contrepartie de l'abandon temporaire de la jouissance du bien et de ses fruits, le
    nu-propriétaire (c'est-à-dire l'acheteur du bien immobilier démembré) bénéficie de nombreux avantages fiscaux.
    Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

    Le nu-propriétaire peut déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers.
    Ce même emprunt permettra également de réduire la valeur de ses biens pour le calcul de l'ISF.

    La plus-value réalisée en cas de vente du bien est exonérée d'impôt, au-delà de 15 ans de détention (30 ans pour les ventes effectuées à compter du 1er février 2012).

    A la fin de l'usufruit

    A l'échéance du démembrement, l'usufruit et la nue-propriété sont automatiquement reconstitués.

    L'usufruitier restitue le bien au nu-propriétaire, qui en devient plein propriétaire, en bon état (hormis son usure normale).

    L'investisseur (ex nu-propriétaire) récupère alors sans frais la pleine propriété du bien dont il peut jouir ou disposer à sa convenance.

    Il peut continuer à louer le bien en y laissant les locataires présents mais maintenant en en percevant lui-même les revenus.

    Il peut décider de récupérer le bien pour son habitation personnelle : résidence principale ou résidence secondaire.

    Il peut enfin décider de revendre son bien sur le marché. En cas de revente, il est soumis à imposition sur la plus-value évaluée entre le prix de vente et le prix du bien en pleine propriété au moment de l'achat.

    Actu
    14 mars 2017

    Plafonds de loyer Pinel pour 2017

    L’Etat prolonge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017, avec un maintien des plafonds de loyer.

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