Loi de défiscalisation LMP-LMNP

Loi de défiscalisation LMP-LMNP
(Au 1er janvier 2012)

La location meublée permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscalement avantageuses, tout en bénéficiant de revenus complémentaires. Elle consiste à louer un bien à usage d'habitation, en même temps que les meubles nécessaires à son occupation.

La location meublée d'appartements est une activité commerciale, qui relève au titre de l'impôt sur le revenu de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Les revenus seront donc imposables sous le régime du micro-BIC (abattement de 50%, plafond de 32 600 euros) ou sous un régime de déclaration au réel.

    En résumé

    En résumé, ce qu'il faut retenir de la location meublée , c'est :

    • Une récupération de TVA sur l'investissement,

    • Une sécurisation des loyers pendant la durée du bail commercial,

    • Une réduction d'impôt ou des revenus nets d'impôt au terme de la période de financement

    La TVA

    Les loyers issus des locations en meublé à usage d'habitation sont généralement exonérés de TVA.

    L'activité de location en meublé peut cependant être assujettie à la TVA lorsque l'exploitant propose en plus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes devant être rendues dans les mêmes conditions qu'un service quasi hôtelier, à savoir :

    • le petit-déjeuner ;

    • l'entretien régulier des parties communes et privatives ;

    • la fourniture de linge de maison ;

    • la réception de la clientèle.

    Cet assujettissement est également possible pour les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme.

    La TVA à l'achat

    Lorsque l'investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l'investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien (taux à 19,6%).

    Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.

    L'option de soumettre les loyers à la TVA est d'une durée de 10 ans.

    La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l'investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu'après 20 ans d'assujettissement.

    Le passage en micro-BIC ne peut donc s'effectuer qu'au terme des 20 ans de détention, puisque la franchise, de TVA s'applique de plein droit au régime micro.

    Pour rappel : à compter du 1er janvier 2009, l'abattement forfaitaire sur les locations meublées en régime micro-BIC, autres que les gîtes et les chambres d'hôtes, a été abaissé de 71 à 50%. Le plafond des recettes annuelles pour bénéficier du régime micro-BIC est fixé à 32.600€ pour les revenus 2011.

    Sort de la TVA en cas de revente

    En cas de cession d'un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l'expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l'achat doit être restituée prorata temporis.

    Par exemple, en cas de revente d'un immeuble après quinze ans de détention, le propriétaire devra rembourser les 5/20 (soit ¿) de la TVA récupérée initialement.

    Il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l'activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée. Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l'acquéreur respecte les conditions suivantes :

    • le lot en question est inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition ;

    • l'activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services) 

    • le bail en cours est repris ou renégocié.

    La TVA à la location

    Le Taux de TVA

    Conformément à l'article 279 (a) du Code Général des Impôts, le taux de TVA applicable aux locations meublées est le taux réduit, soit actuellement 5.5%.

    Toutefois si des locaux annexes au logement sont également loués, c'est le taux normal de TVA qui s'applique, soit 19.6% à ce jour. C'est notamment le cas des emplacements de parking.

    Les obligations déclaratives

    Les redevables placés sous le régime réel simplifié doivent déposer une déclaration annuelle (formulaire CA12) avant le 30 avril. Elle détermine la liquidation de la taxe due au titre de l'exercice échu et fixe les montants des acomptes exigibles en juillet, octobre et décembre de la même année et avril de l'année suivante.

    Les redevables sont dispensés du versement d'acomptes lorsque la taxe due au titre de l'année est inférieure à 1000 euros. Dans ce cas, le montant de l'impôt est acquitté lors du dépôt de la déclaration annuelle.

    La location meublée non professionnelle (LMNP)

    Est considéré comme loueur non professionnel, le contribuable qui ne remplit pas au moins une des 3 conditions suivantes :

    • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;

    • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et Salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés).

    Depuis la loi de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts les investisseurs qui acquièrent entre le 01 janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement en location meublée peut choisir entre 2 régimes fiscaux : 

    L'amortissement du bien

    Les revenus tirés d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux.

    La détermination du résultat imposable est égale à la différence entre les produits perçus et les dépenses :

    • Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non.

    • Les charges sont constituées de tous les frais et charges d'exploitation engagés dans le cadre de l'activité de location. Il s'agit de la taxe foncière, des frais de gestion, d'assurance, des intérêts d'emprunt... 

    La règle d'imputation des déficits subis par le loueur meublé non professionnel est également modifiée par la loi de finances pour 2009. Ces déficits ne sont désormais imputables que sur des bénéfices de même nature (donc sur des bénéfices tirés d'une activité de location meublée). En contrepartie le délai d'imputation est porté à 10 ans (contre 6 auparavant).

    L'option au régime réel simplifié impose la tenue d'une comptabilité d'engagement, ce qui permet d'inscrire le bien à l'actif du bilan et donc d'en amortir le prix de revient.

    En comptabilité, les amortissements sont la constatation d'un amoindrissement de la valeur d'un élément d'actif résultant de l'usage, du temps ou de l'évolution des techniques. L'amortissement permet ainsi la mise en réserve d'une partie du résultat d'exploitation en vue de constituer une trésorerie suffisante pour en permettre son remplacement.

    En location meublée, l'investisseur peut ainsi amortir 100% de la valeur hors taxe de l'immobilier hors terrain, des charges d'acquisition et du mobilier. En pratique la durée d'amortissement est fixée d'après sa durée d'usage.

    Attention : selon l'article 39C du Code Général des Impôts, les amortissements déductibles ne peuvent avoir pour effet de créer ou d'accroître le déficit fiscal.

    La quote-part non déduite des amortissements est alors mise en réserve pour une imputation ultérieure. Les amortissements sont reportables indéfiniment et permettent d'obtenir des revenus ultérieurs nets d'impôts.

    En pratique, il y a donc 3 cas de figure :

    1- Les recettes sont inférieures aux charges d'exploitation hors amortissement :

    Exemple :

    Loyers=4800 euros

    Charges et intérêts= 5200euros

    Le résultat d'exploitation est donc déficitaire de 400 euos.

    Avec la déduction des amortissements d'une valeur de 2700 euros, le résultat comptable est de -3100 euros (-400-2700).

    Les amortissements ne pouvant générer ou accroître un déficit, ils sont mis en réserve pour une utilisation ultérieure ce qui permettra de générer des revenus nets d'impôts.

    Le résultat fiscal est donc de - 400 euros.

    2- Les recettes sont supérieures aux charges d'exploitation hors amortissement :

    Exemple :

    Loyers=4800 euros

    Charges et intérêts= 4000 euros

    Le résultat d'exploitation est donc bénéficiaire de 800 euros.

    Avec la déduction des amortissements d'une valeur de 2700 euros, le résultat comptable est de -1900 euros (800-2700).

    Les amortissements ne pouvant générer ou accroître un déficit, la dotation en amortissement de 2700 euros est répartie de la façon suivante : 800 euros utilisés pour annuler le résultat d'exploitation le différentiel est de 1900 euros le résultat fiscal est de 0.

    3- Les recettes sont supérieures aux charges d'exploitation amortissement compris :

    Exemple :

    Loyers=4800 euros

    Charges et intérêts= 700 euros

    Amortissements = 2700 euros

    Le résultat d'exploitation est donc bénéficiaire de 4100 euros.

    Avec la déduction des amortissements d'une valeur de 2700 euros, le résultat comptable est de 1400 euros (4100-2700). Les amortissements antérieurement mis en réserve sont utilisés (pour une valeur de 1400 euros) pour ramener le résultat fiscal à 0. 

    Situation du LMNP au regard des plus-values

    Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel à l'occasion de la cession des locaux d'habitation meublés ne sont pas soumises au régime des plus-values professionnelles mais à celui des plus values privées.

    Ainsi, celles-ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien (30 ans pour les ventes effectuées à compter du 1er février 2012).

    Situation de LMNP au regard de l'ISF

    Les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, n'étant pas exonérés, ils entrent dans la base d'imposition de l'ISF.

    La location meublée professionnelle (LMP)

    Définitions des loueurs en meublé professionnels : 

    Depuis la loi de finances pour 2009, l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les trois critères suivants sont réunis :

    • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;

    • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés mais hors des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers). 

    Cette définition des loueurs meublés professionnels s'applique à compter de l'imposition des revenus 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées y compris les locations en cours.Une mesure transitoire a cependant été aménagée pour l'application du 3ème critère LMP (recettes de la location meublée supérieures aux revenus du foyer fiscal) pour les locations meublées débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date.

    La surpondération des recettes s'effectue en les multipliant par 5, puis en diminuant ce résultat de 2/5ème par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix ans à compter du début de la location.

    Exemple :

    Un contribuable exerce une activité de location meublée depuis le 01/01/2006 et réalise 24 000 euros de recettes.A compter de 2009, pour comparer le montant des recettes à ces revenus d'activité il devra réaliser le calcul suivant :

    Pour l'impôt dû au titre de l'année 2010 :

    24000*5=120 000

    Le nombre d'année écoulée depuis le début de la location est de 4 ans entre le 01/01/2006 et le 31/12/2009.

    Donc 24000x2/5=9600 * 4 =38 400 euros

    Les recettes majorées à comparer sont donc de 120 000- 38 400=81 600 euros

    Les revenus du foyer sont de 70 000 euros, le contribuable conserve donc son statut de professionnel.

    Pour l'impôt dû au titre de l'année 2011 :

    24000*5=120 000

    Le nombre d'année écoulée depuis le début de la location est de 5 ans entre le 01/01/2006 et le 31/12/2010.

    Donc 24000x2/5=9600 * 5 =48 000 euros

    Les recettes majorées à comparer sont donc de 120 000- 48 000=72 000 euros

    Le contribuable devra procéder à ce calcul jusqu'en 2016.

    Les revenus du foyer sont de 70 000 euros, le contribuable perd donc son statut de professionnel. Les règles du LMNP sont donc applicables, notamment en ce qui concerne l'imputation d'un éventuel déficit.

    Le sort des déficits 

    Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel restent imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements.

    La loi de finances pour 2009 a apporté une amélioration en matière de LMP : désormais les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Cette possibilité est réservée aux contribuables qui accèdent au statut de loueur professionnel dès l'achèvement ou la livraison du bien.

    Pour rappel : avant cette modification, les charges engagées avant le commencement de la location ne pouvaient être imputées sur le revenu global car l'activité était alors considérée comme étant exercée à titre non professionnel.

    Situation du LMP au regard des plus-values

    Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles.
    Si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans, les plus-values des loueurs professionnels sont susceptibles de bénéficier du régime d'exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes n'excède pas le seuil de 90 000 euros HT, et d'une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros HT. (Auparavant le seuil était de 250 000 euros).

    Situation de LMP au regard de l'ISF

    Les biens loués meublés ont la qualité de biens professionnels et donc sont exonérés. Cependant la loi de finances pour 1999 a restreint la qualification de biens professionnels et ainsi la possibilité d'exonération. 

    Deux conditions cumulatives sont à remplir :

    • L'activité de location meublée doit procurer plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;

    • et le loueur meublé doit retirer de cette activité plus de 50% des revenus de son foyer fiscal.

    Attention, l'appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des BIC, des BNC, des BA mais non des revenus fonciers et de revenu de capitaux mobiliers.

    Actu
    14 mars 2017

    Plafonds de loyer Pinel pour 2017

    L’Etat prolonge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017, avec un maintien des plafonds de loyer.

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