Selon le montant annuel de ses revenus fonciers, un contribuable peut choisir entre le régime d’imposition micro-foncier et le régime réel. Ces régimes ne s’appliquent pas si vous, ou un membre de votre foyer fiscal, bénéficiez de dispositifs particuliers notamment comme les dispositifs Robien ou Borloo.
Le régime micro-foncier
Ce régime s’applique de plein droit si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € annuels.
Dans ce cadre, vos revenus ne font pas l’objet d’une déduction des charges mais d’un abattement forfaitaire de 30 % : vous êtes donc imposé à hauteur de 70 % de vos recettes brutes annuelles.
Ce régime est particulièrement intéressant si le montant de vos charges ne dépasse pas 30 % de vos revenus locatifs. En effet, aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut.
Les abattements calculés sur le revenu brut catégoriel au titre du micro-foncier sont exclus du plafonnement global de la loi de finances pour 2009.
Le régime réel
Vous pouvez choisir ce régime au moment de la déclaration de vos revenus. Cette option, valable 3 ans, est en principe irrévocable pendant cette période.
A noter : si vos régimes fonciers sont supérieurs à 15 000 € annuels, le régime réel s’applique de plein droit.
Dans le cadre du régime réel, vous ne bénéficiez pas d’une déduction forfaitaire mais pouvez déduire de votre revenu foncier imposable le montant réel de vos charges :
travaux effectués sur le bien loué,
primes d’assurances,
provisions pour charges de copropriété,
intérêts et frais d’emprunt,
taxe foncière,
frais de gestion et de gardiennage,
frais de procédure.
Ce régime est particulièrement intéressant si le montant de vos charges dépasse 30 % de vos revenus locatifs. C’est le cas notamment si vous réalisez de gros travaux ou remboursez des intérêts d’emprunt.
Bon à savoir : il existe un déficit foncier lorsque vos charges dépassent vos loyers perçus. Vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne peut être imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
