Modalités d'achat dans le neuf

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel vous devenez propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de sa construction.
À la signature chez le notaire de l’acte authentique de vente, vous vous engagez à payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur, quant à lui, demeure le maître d'ouvrage jusqu'à la livraison des travaux. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus au préalable.

Dans le cadre de la VEFA, vous signez un contrat de réservation.
Par ce contrat, le promoteur s’engage à vous réserver le logement que vous avez choisi sur plan et vous vous engagez à l’acheter. Vous devez verser sur un compte bloqué un dépôt de garantie d’un montant maximum égal à 5 % du prix de vente.
Le promoteur doit vous renvoyer votre contrat de réservation contresigné, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À réception, vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours, durant lequel vous pouvez renoncer à l’achat du bien sans pénalité.

Bon à savoir : soyez attentif aux conditions de la vente (date de signature chez le notaire, prix de vente, délais de réalisation...) ainsi qu’à la description précise du logement, des annexes et des équipements collectifs indiqués dans le contrat de réservation.

Les différents versements de votre achat sur plan sont échelonnés selon la nature du bien en construction.

Pour un appartement, avec garantie d’achèvement :
-    35 % du prix de vente est payable à l’achèvement des fondations (dont le dépôt de garantie payable à la signature),
-    35 % à la mise hors d’eau (installation de la toiture),
-    25 % à l’achèvement de l’immeuble,
-    le solde de 5 % doit être payé lors de la remise des clés, acte par lequel vous devenez propriétaire du bien construit.

Pour une maison :
-    20 % du prix de vente est payable à l’achèvement des fondations,
-    25 % à la mise hors d’eau,
-    40 % à l’achèvement de la maison,
-    15 % à la remise des clés.

Vous financez votre acquisition par un prêt bancaire ? Votre banque débloque les fonds étape par étape.
Pour chaque versement, vous payez à votre banque des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Les 1ères échéances de remboursement du capital emprunté n’interviendront qu’à la livraison (dernier déblocage).
Vous pouvez également choisir de différer le paiement des intérêts intercalaires. Il faudra dans ce cas mettre en place une franchise totale (report du paiement du capital et des intérêts pendant la construction).

A la signature de l’acte de vente, ou acte authentique, le notaire est chargé de vérifier que le promoteur possède les garanties nécessaires au bon aboutissement de la construction : la garantie d'achèvement et la garantie bancaire.

À la réception des travaux, vous devez signer un procès-verbal, sur lequel vous mentionnerez les défauts de conformité ou les vices apparents.
Vous bénéficiez alors de plusieurs garanties.
-    La garantie du parfait achèvement, d’une durée d’un an, couvre tous les vices signalés dans le procès verbal de réception des travaux.
-    La garantie biennale couvre les malfaçons du 2nd œuvre, c’est-à-dire les éléments pouvant être réparés sans devoir toucher le gros œuvre.
-    La garantie décennale, d’une durée de 10 ans, couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'édifice.
-    L’assurance dommage ouvrage, souscrite avant le début du chantier par le constructeur, vous assure une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité.

Avant d’envisager la construction de votre maison, assurez-vous que votre projet est réalisable sur le terrain de votre choix.

S’il s’agit d’un lotissement, le lotisseur est juridiquement garant qu'il s'agit bien d'un terrain constructible bénéficiant d'éléments d'équipements et des réseaux d’alimentation.

Si vous vous orientez vers un terrain isolé, prenez le temps de vous poser les bonnes questions.
-    Le terrain est-il soumis à des servitudes ?
-    Quels seront les frais annexes (taxes, bornage, raccordements aux réseaux...) ?
-    Le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
-    Quelle est la superficie constructible ?
-    Quelles sont la nature et la qualité du sol ?
-    La surface vendue est-elle fiable ?

Pour répondre à ces questions, pensez à demander à votre mairie les documents d’urbanisme suivants :
-    le schéma de cohérence territoriale, qui détermine les espaces et les sites naturels ou urbains à protéger,
-    le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols,
-    la carte communale, pour les communes non dotées d’un PLU,
-    le plan de prévention des risques,
-    le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), qui exprime le rapport entre le nombre de mètres carrés constructibles et la superficie du terrain,
-    les règles architecturales, qui imposent des dispositions complémentaires pouvant restreindre les possibilités de futurs agrandissements.

Bon à savoir : les particuliers acquéreurs d’un terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont plus assujettis à la Taxe sur la Valeur Ajoutée. En revanche, ils sont soumis aux droits de mutation à hauteur de 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).

La signature du contrat de construction fait de vous le maître d’ouvrage. Le constructeur vous donne les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme. Il vous fournit une garantie de livraison des travaux, au prix et aux délais convenus. En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).

Le permis de construire est une autorisation indispensable. Vous devez en déposer la demande auprès de votre mairie.
Pour tout projet dépassant 170 m² de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Votre mairie dispose d’un délai de 3 à 5 mois pour délivrer votre permis. Une fois le permis délivré, un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent d’un délai de 2 mois pour en demander l’annulation. Ce permis est valable 2 ans à compter de sa délivrance et prorogeable pour une durée d’un an. Les travaux doivent commencer avant l’expiration de ce délai.

Le paiement de votre bien obéit à des règles de déblocages successifs des fonds :
-    5 % du prix de vente est payable à la signature,
-    10 % à l’ouverture du chantier,
-    10 % à l’achèvement des fondations,
-    15 % à l’achèvement des murs,
-    20 % à la mise hors d’eau,
-    15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air (mise en place des fenêtres et portes),
-    20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
-    les 5 % restants à la remise des clés.

Vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages ouvrages avant l’ouverture du chantier. Son prix varie de 1,5 % à 6 % du coût de la construction. Plus la qualité du constructeur est avérée, moins le coût de l’assurance sera élevé.
Il est primordial de bien établir votre budget pour bâtir votre plan de votre financement par un prêt bancaire.

Bon à savoir : si vous souhaitez acheter un terrain et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit d’une durée maximale de 7 ans pour l’acquisition du terrain.

La construction de votre logement est achevée. Vous procédez avec le constructeur à la réception de la construction, acte par lequel vous déclarez accepter la construction, avec ou sans réserves.
Vous devez adresser à votre mairie la déclaration d’achèvement des travaux dans les 30 jours suivant la fin des travaux.
Vous devenez alors redevable de l’impôt foncier. Vous avez la possibilité d’en être exonéré les 2 premières années, sur demande auprès de votre mairie. Vous devenez également redevable de la taxe locale d'équipement. La taxe d’habitation n’est exigible que lorsque la maison est habitée.

Vous devez également demander aux services d’urbanisme de votre mairie d’établir le certificat de conformité de votre bien dans les 3 mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux.