La location meublée permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscalement avantageuses, tout en bénéficiant de revenus complémentaires. Elle consiste à louer un bien à usage d’habitation, en même temps que les meubles nécessaires à son occupation.
Deux statuts de loueur en meublé coexistent.
Le régime des loueurs en meublé professionnels (LMP)
Les investissements concernés
Pour la détermination de l’impôt sur le revenu de 2010, ce régime est réservé aux contribuables inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel et remplissant les 2 conditions cumulatives suivantes :
- les recettes annuelles retirées de cette activité excèdent 23 000 €,
- les recettes retirées de la location meublée excèdent les revenus d’activité du foyer.
Les avantages fiscaux
Les loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le dispositif offre la possibilité d’imputer, sans limitation, les déficits relatifs à cette activité sur son revenu global. À noter : les charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent désormais donner lieu à une déduction du revenu global.
En cas de revente, le loueur professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles. Il est donc susceptible de bénéficier d’une exonération s’il exerce cette activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes locatives n’excèdent pas 90 000 € par an. Une exonération partielle s’appliquera lorsque les recettes n’excéderont pas 126 000 € par an.
Le régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
Les investissements concernés
Ce régime est applicable aux contribuables réalisant moins de
23 000 € de revenus locatifs annuels ou/et dont les revenus d’activité du foyer excédent les recettes retirées de la location meublée.
Les avantages fiscaux
Les déficits provenant du dispositif LMNP ne sont plus imputables sur le revenu global du contribuable mais uniquement sur les bénéfices retirés d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Le délai d’imputation est désormais porté à 10 ans.
En cas de revente, le loueur non professionnel est soumis au régime des plus-values privées. Il est donc susceptible de bénéficier d’une exonération au bout de 15 ans de détention du bien.
Bon à savoir : les loueurs non professionnels bénéficient, pour certains investissements, d’une réduction d’impôt égale à 5 % du prix de revient des logements majorée le cas échéant des travaux de réhabilitation et limitée annuellement à 25 000 €. Elle s’applique aux investissements locatifs réalisés jusqu’au 31 décembre 2010. En contrepartie de cette réduction d'impôt, la base d'amortissement des immeubles est réduite de 15 %.
Investissement en résidences services : LMNP Scellier
Un nouveau dispositif fiscal, créé en 2009, associe :
- les avantages du statut de LMNP,
- la réduction d’impôt
Scellier : 25 % du montant de l’investissement.
Vous pouvez également récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur le prix d’achat.
